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“银发产业”有望变“金色商机”
发布者: 发布时间:2013-1-18 阅读:9032

需要怎样的养老地产?


社保局退休老人--“老年人去阅览室看个报都难,应集中开发社区养老”

  张文林(化名):今年60岁,刚从劳动与社会保障局退休,之前,长期从事市级社会保障系统相关工作管理,其独生子在深圳工作,每年都会来深圳休假一段时间,属于候鸟级老人。

  即便是现在老年人的柴米油盐基本都得到保障,但仍保障不到老年人“需要被照顾和关怀”的这个层面。“子女不在同城生活或独生子女难以分身照顾”令老年人“老无所养”的矛盾十分突显,尤其随着独生子女这一代家庭的老龄化更为普遍,可见,这个问题是一个社会问题,不是某一个小家庭特有的,因此,这需要我们整个社会齐心协力来解决。

  我们所知,现在城区建立了老年公寓、老年人大学、老年人活动中心等等,这些都受到了能自理的老人的欢迎,而那些不能自理的老人怎么办?即便在深圳这种一线城市,上个厕所、去娱乐场所搓个麻将、去阅览室看看报纸都要费很大气力,甚至还要挣扎如何跨越门前那几级台阶,所以,社会的养老系统还有很大空间可以完善。

  我认为,集中开发社区养老是最为理想的模式。理由有主要两点:一、综合服务性强。社区的硬件设施可以统一从老年人使用的角度开发。软件上,可以配专门的物管和家政人员点对点地服务,甚至可以建立老年人们的健康档案。二、在集中管理的基础上又有分散性,虽然是从子女家庭中剥离出来,但仍属于家庭式养老,这令老年人从客观上容易接受,从传统上容易理解。在开发的过程中,首先注意选址,交通便利清静之地,有山有水为佳,坐北朝南的户型。考虑到老年人生活上的相容性更差,因此,多数房间设计单间为宜,只带卫生间,其他都设为公共的,厨房、餐厅、娱乐室、阅览室等。另外,内部的装修尽可能都是落地式,衣柜、书柜、储物柜等都伸手可及,房间的层高上可适当缩减,温馨方便为佳。关键是,社区里,任何区域都要有无障碍通道。


80岁独身老人--不想去敬老院,希望社区提供更多老年人设施

  陈佳丽(化名):今年80岁,独身20余年,与自己的儿子一家做邻居,近一两年患上抑郁症。

  因为老伴儿走得早,今年刚过80岁的我已经守寡了20余年。之前我一直跟女儿住在江西老家,2009年由于儿子在深圳事业有成,便搬来深圳跟儿子一起住。2010年由于感受到家里人多房小,儿子家旁边的房子业主要卖房,于是儿子便出钱把隔壁的房子买了下来,供我一个人住。这样免除了我跟儿子一家分居两地,生活上也有个照应。

  自从分开住后,我每天的生活都比较单调:早上起来买饭做饭,之后便下楼自己溜达,有空跟周围带孩子的老人聊聊天,到了中午又忙活午饭,下午睡个午觉又开始忙活晚饭。有时儿子需要在外应酬,很难聚在一起。只有周末大家才能一起聚聚。久而久之,我的睡眠情况开始不好,经常失眠,儿子也觉得我爱胡思乱想,于是带我去医院检查了一下。结果没想到患上了老年抑郁症,严重的时候为了治疗我还经历了住院。

  究其原因,医生认为是我独身一人太久了,在精神上没有人陪伴,再加上交际圈子变窄,缺乏感情支持等等。儿子也提出了疑问,每周都有时间跟我一起相聚,聊天,出去游玩,并且又住在自己身边,很难相信会有这样的情况。

  直到现在我的病情有所好转,儿子问我希望过怎么样的生活,希不希望去敬老院,我说不用。我一直觉得哪里都不如自己家里好,敬老院一来是个陌生的环境,二来距离家里也有距离,见个家人不甚容易,再说我已经习惯了这样的生活,再去适应新的环境也很困难。我只是希望身边跟我有相同环境的老人能多一点,大家有事没事一起聊聊天,互相串串门也就够了。但深圳营造这样的环境恐怕不是很容易。


“希望在大社区里含有老年公寓”

  魏超群(化名):今年33岁,小孩刚出生,开始考虑父母养老问题。    我的父母现在跟我居住在同一个住宅社区里,但属于各住各的,父母平时都是过自己的日子,偶尔在一起吃饭。对于我们双方而言,这已经算是比较好的方式了,假设父母出点状况,离得近儿女也能及时照应。

  我比较反对传统敬老院,一是环境和条件比较差、护理的水平有限,二是不住在一起儿女难照理。有各种老年人做伴谈谈心聊聊天自然也是很好的,但受地理环境的限制我不希望父母离自己太远。

  最近我看到网上一则信息比较能勾起我的好奇:据说一家开发商意图开发一个包含养老地产在内的大社区,意思就是一个大社区内包含普通住宅和老年公寓,以及护理老人的医院配套等等。这就很好地解决了目前希望儿女居住在身边但无法兼顾及时的医疗和陪护问题。我相信如果深圳有这样的地产项目,我会选择为了父母和老时的自己购入一套。


他山之石


英国:有全智能化老年公寓

  从20世纪90年代开始,英国就将养老问题纳入社区,对老年人采取了社区照顾的模式,包括:生活照料、物质支援(提供食物、安装设施、减免税收等)。英国生命信托基金会计划还构建一种全智能化老年公寓。公寓将采用电脑技术、无线传输技术等手段,在地板和家电中植入电子芯片装置,使老人的日常生活处于远程监控状态。如果老人走出房屋或摔倒,地面安全传感器会立即通知医护人员或老人亲属;冰箱里的牛奶翻倒洒出,或是锅热在炉灶上无人看管,安在冰箱和厨房的传感器会发出警报;自动化“药剂师”的职责是提醒老人准时吃药;娱乐传感器则在老人进门时自动播放主人喜爱的音乐,并适时调节暖气和灯光。


日本:配建老年住宅的小区颇受欢迎

  日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。日本有提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品,代表楼盘:港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内,突出自助自理,在日本颇受欢迎。


丹麦:养老社区D IY

  在丹麦,目前最流行的是自助养老社区(D IY)。在那里,老人们可以做自己想做的事,可以约上老友,或是志趣相同的伙伴住在一起,一块儿钓钓鱼、养养花,共同建设属于他们自己的家园,独享的公寓,共享的餐饮、花园,个性化的小手工艺车间、小农场等,老人们只要想到的,在这儿都能得到充分满足,他们还可共同租用特别的照料服务,这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。


香港:推行长者安居乐住屋计划

  香港养老服务体制最大的特点莫过于政府主导下的社会化,政府处主导地位,民间机构承担90%的养老服务,调动社会各界人士积极参与社会福利事业。民间福利机构有其自身的优势特点,政府亦通过宏观调控大力扶持其发展,为社会提供更完善的养老服务。同时,现在香港有一种比较新的长者住屋服务模式———长者安居乐住屋计划,老人付一笔钱作为租住权费,可得到一间由香港房屋协会提供的长期租住房子。与此类似的一种新模式是由香港特区政府通过外汇基金全资拥有的“香港按揭证券有限公司”在近期推出的“安老按揭计划”,俗称“逆按揭”,60岁以上老人可以抵押其自住房产,在继续居住于原有房产的同时,每月从接受按揭的银行取得一笔稳定的生活费,即银行付贷款人月供,到期后这个房子归银行所有。


美国太阳城:歪打正着的“老人城”

  始建于1960年的亚利桑那州凤凰城的太阳城,原本只是建些住宅供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里度假,结果来此度假的基本是老年人。受此启发,开发商德尔·韦布干脆把目标定在55岁以上的老年群体。太阳城的建筑规划完全按照老年人的需求设计,设置无障碍步行道、无障碍防滑坡道,低按键、高插座设置,社区住宅以低层建筑为主。同时,社区内的空间导向性被强调:对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排,实施严格的人车分流。还采用C C R C精细化服务,满足老人在不同生理年龄阶段,对居住和配套服务的不同要求,老人不需要搬家就可以在社区中安享晚年。


哪些问题要解决?

 

“内地养老地产起点过高,覆盖面有限”

  如果将日本、中国香港和中国内地三个地方的养老地产进行对比,会发现香港的养老地产虽然起步的标准比较低,但是和社会保障体系融合得比较好,覆盖的面就会比较广。日本起步最早,养老地产会和很多方面结合起来,比如老人家到一定年龄会把房子抵押给养老院,根据房子档次的不同选择不同的养老标准。中国的很多事情都是一出生就风华正茂,内地的养老地产也是如此。由于起步便是和商业地产结合起来,因此商业氛围更浓厚,标准也会更高,但是由于标准高,能够覆盖到的人群也只能是金字塔尖的那一部分,非常有限。我曾经去海南看过一个养老地产,本身定位较高端,除了满足老年人的无障碍设计外,还有健康医疗系统和专业的护理服务,可24小时体检,也有温泉理疗等,适合北方人去过冬,当然价格也不菲。

  由于内地一直在走高税收的路线,所以相应的很多福利保障体系,也最好由政府来主导,养老和养老地产也应该如此。在医疗保障体系、社会保障体系、住房保障体系、养老住房体系四个福利系统中,政府会有轻重缓急的排序,如果参考香港,有可能会在前面几个系统都解决之后,再考虑养老地产的问题,这样推算至少还需要5-10年的时间。

  其中香港的养老地产中至少有两个方面值得内地学习。首先,安居房中,会有强制性老年公寓配比,只能由老年人来申请,建筑设计方面也充分考虑到老年人的日常生活;其次,政府部门会有专门人员来负责养老住宅方面的事情,内地目前还处于倡导阶段,指引性的内容还没有出台,而这些恰恰是需要政府主导的。


年轻人还在啃老,养老地产只能谄媚高端收入人群

  养老地产是社会保障与地产业的结合产物,这在一些高福利国家早就实现一体化了。二战后就有老年公寓,发展至今,已形式多样。但在中国还没有出现真正意义上的养老地产,很多只是作为一个广告卖点在造概念,严肃做养老地产的恐怕还在酝酿之中。但解决养老问题又是当下很紧迫的课题。

  在我国,现在还普遍是老年人在为年轻人买房。说到底,这也是买房养老,属于家庭式养老,老人养孩子,孩子以后再养老人。中青年人都买不起房子,你让再买一套给老人养老,不太现实,并且,大部分家庭都会坚持养老的成本越低越好,因为大家生活的压力都很大。于是,这陷入一个悖论之中,养老地产或许奢侈到只能谄媚高端收入的老年群体。但这个群体有钱,即便你什么都不做,他们都有办法养老。而真正需要解决的中层、低层收入群体,依然享受不到养老地产带来的种种便利。不提低收入群体,中层收入群体,子女必须连续地工作,又没有足够的钱供双亲养老,他们的境地非常尴尬。因此,我认为,养老地产不能是简单地盖房子卖房子,一定是与保障制度、保险制度、商业保险制度、慈善机制等等相结合,大部分真正有需求的老人消费承受不起纯商业模式的养老地产。

  同时,根据社会发展的趋势,我认为社会将越来越广地实现“任何人养任何老人”,也就是说,从原来的家庭式养老变为社会化养老。老年如何养老的问题是一个社会问题,并非单个家庭的矛盾,我们可以发动社会的力量,例如,有的国家就有“储存时间”的养老机制,发动年轻人去照顾社会上的老人,等自己老了,同样可以享受对等时间的照顾。甚至有时,老人之间可以照顾老人,因为并不是所有老人都不能自理,就看社会如何调动这些力量。


哪些经验可借鉴?

 

中国养老地产将从银发产业变金色商机

  目前,政府机构是中国养老市场上的最大运营商,但随着政府要于2015年末将机构养老床位供应增至600万的这一目标提出,近年来,市场上有越来越多的私营机构参与其中。可是,由于政府对提供中档设施的养老机构缺乏支持,运营商还未能成功地发展出一套针对大众市场的商业模式。同时,在业务和营运方面也面临着诸多的挑战,其中包括市场的接收程度和负担能力、资金和受训人员的匮乏,以及难以将国外的成功经验和做法引进中国市场。

  尽管困难重重,但由于中国人口老化加剧,以及高层政策的配合下,确保了养老机构的长期稳定需求,故很多投资者和国外运营商对中国的养老市场深感兴趣。在未来三至五年内,将有更多在规模、设计、经营模式和地理位置上更精准、更成熟的老年住宅项目推出中国市场,并最终成功地把这个银发产业变为金色商机。

  在国际上,许多西方国家已经形成独特的老年住宅模式,政府对老年住宅产业的支持形式各有不同,但支持针对各个方面,包括实施详细的管理规则,规定老年护理设施应怎样为老年住户提供对应和何时的服务及设施。同时,还有认证计划,定期对各个机构的表现进行评级,没有通过评级的,很难吸引到住户。相反,中国针对老年护理的许可申请,只制定了非常基本的要求,并且尚未推行有系统的认证,从而导致目前运营商的服务质量良莠不齐。但是,政府和行业必须首先为老年住宅建立行之有效的商业模式,才能让这一产业在中国大陆成功崛起。


西方通过对住户收取进入债券费、食宿费、退出费以及政府补贴获得投资收入

  大多数现有的福利型护老院,只能够满足老年人口的基本需要。然而,这些护老院又或者老人中心存在不少问题,包括管理不善、设施陈旧、床位不足、缺乏护理人才等。另一个导致老年人拒绝入住这些护老院的重要因素便是社会认为老人中心设施简陋,看法负面,更甚者认为将父母送到老人院是不孝。

  目前我国的高级老年住宅项目开发起步缓慢,原因多种多样,比如缺乏政策支持、专业管理知识和开发经验,以及欠缺鼓励投资者和开发商进入市场的诱因。在改善现有状况方面我们建议,在总体规划的过程中,地方政府应将老年住宅项目纳入城市规划方案中;在拿地方面各地部门应该以较低价格出售土地予老年住宅开发商,并提供税收优惠,以及政府需要建立一套服务准则从而规范私营护理服务。

  而在养老地产发展成熟的西方国家,有很多方面值得我们借鉴,比如澳大利亚的模式。2006年澳大利亚较密集的老年住宅项目共有78700张高度护理床位和70600张低度护理床位,整体入住率达96.2%。约70%的上述项目由私人开发商提供。大部分的深切治疗的疗养院,住客一般都不持有永久业权。一般来说,他们有权在一段指定时间内居于该物业,或者直至离世为止。开发商也会偶尔将产权分拆出售,又或者跟租客签订长期租约。

  尽管如此,由于需大于求,即使在一套成熟的法规监管框架出台前,养老地产在我国仍有巨大的发展潜力和优势。当私人老年住宅市场渐渐成熟起来,可造就三赢局面:中高收入的老人的需求得到私人市场照顾,而政府也可集中资源投放到照顾低收入老人的需要,同时承担较少的福利负担,至于开发商和投资者也可得益于备受社会接受的住宅项目投资。

 

 
 

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